전세사기 피하는 가장 확실한 7가지 방법: 임차인이 반드시 알아야 할 체크리스트

전세사기는 단순한 부주의로 시작해 수천만 원의 피해로 이어질 수 있는 범죄입니다
깊게 알아두면 피할 수 있지만, 몰라서 당하는 경우가 대부분입니다
이 글에서는 실전에서 가장 확실하게 전세사기를 피할 수 있는 7가지 핵심 방법을
체계적으로 안내합니다

왜 전세사기를 조심해야 할까요?

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전세사기는 보증금을 돌려받지 못하거나
실거주조차 어려워지는 치명적인 재산 피해를 유발합니다
특히 사회초년생, 청년, 신혼부부 등 전세 수요가 많은 계층을
타깃으로 하는 사례가 많아 계약 전 꼼꼼한 확인이 생존 전략입니다

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1. 등기부등본은 반드시 최신 상태로 열람하세요

전세사기의 시작은 등기부등본을 확인하지 않고 계약하는 것에서 출발합니다
등기부등본은 계약 당일 기준으로
최신 상태의 ‘갑구’, ‘을구’ 모두를 열람해야 합니다

• 갑구: 소유권 정보 (근저당권, 가압류 등 포함)
• 을구: 근저당권, 전세권, 담보 제공 내역 등 확인

소유자가 계약 상대자와 일치하는지,
근저당·압류가 없는지,
기존 임차인의 전입·확정일자가 있는지 반드시 체크하세요

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2. 근저당권 설정 금액과 전세보증금 비교는 필수입니다

집에 이미 근저당권이 있다면,
보증금이 우선순위에서 밀릴 가능성이 큽니다

항목 기준

근저당권 설정금	전세보증금보다 작아야 안전
담보가치	주택 시세의 70% 이내
경매 시 보전 예상금	선순위 채권보다 보증금이 앞서야 가능

보증금 > 근저당권일 경우 위험 신호이므로
전문가 상담 또는 해당 계약을 피하는 것이 안전합니다

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3. 집주인이 실제 소유주인지, 대리 계약인지 확인하세요

위임장 계약 사기도 빈번하게 발생합니다
만약 계약 상대가 소유주가 아니라면
공증받은 위임장, 인감증명서, 신분증 사본을 반드시 확인해야 합니다

• 위임장 서명과 인감도장 일치 여부 확인
• 대리인이 실제로 존재하는지 소유주에 전화 확인
• 위임장의 유효 기간과 범위 명시 여부

위임 계약은 가급적 피하고,
집주인과 직접 대면 후 계약 체결하는 것이 가장 안전합니다

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4. 확정일자와 전입신고는 계약 당일 바로 처리하세요

전세 계약 후 가장 중요한 보호 장치는
확정일자 + 전입신고 + 실제 거주입니다
이 세 가지가 갖춰져야만 보증금 보호 우선순위가 발생합니다

항목 목적

전입신고	주민등록상 주소 이전 → 주택임대차보호법 적용
확정일자	계약서에 공증성 부여 → 우선변제권 확보
실거주	배당 절차에서 실제 거주자 우선

확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 보호를 받지 못할 수 있습니다
따라서 계약 후 당일 또는 익일 즉시 전입신고 및 확정일자를 받는 것이 중요합니다

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5. 전세보증보험 가입 가능 여부를 사전 확인하세요

전세보증금 반환 보장을 위한 가장 확실한 방법은
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험 가입 여부입니다

보증보험 가입이 가능한 집인지
미리 보험사 홈페이지 또는 전화로 보증 승인 가능 여부를 조회해야 하며
가입 거절이 나오면 위험 신호로 판단해야 합니다

또한,

• 임대인의 세금 체납 여부
• 임대인의 보증사고 이력 등도 보험사 심사에 반영되므로
  이런 요소가 있다면 계약을 피하는 것이 좋습니다

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6. 다세대주택·신축 빌라일수록 특별히 조심하세요

전세사기 사례의 절반 이상이
신축 빌라·다세대주택에서 발생합니다

• 집값보다 전세보증금이 비정상적으로 높은 경우
• 같은 건물 내 세대 수가 과도하게 많은 경우
• 분양권, 등기 전 세대가 혼재된 경우

이런 집은 전세사기 조직이 허위 시세로 전세금만 빼내기 위해 설계한 구조일 수 있으므로
전문가의 시세 비교, 건축물대장, 주변 실거래가 확인이 반드시 필요합니다

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7. 시세보다 현저히 높은 전세금, 낮은 월세는 의심해야 합니다

전세사기의 핵심 유혹은 “이 집이 이 가격이면 대박”이라는 비정상적인 조건입니다

• 주변 시세보다 월 100만 원 이상 저렴
• 보증금이 시세 대비 과도하게 높음
• 수리 상태는 신축급인데 가격이 턱없이 낮음

이상할 정도로 조건이 좋다면 반드시 '의심'해야 하며,
부동산 2곳 이상 시세 비교 및
국토부 실거래가 조회 시스템 활용이 필수입니다

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결론: 전세 계약은 “돈을 빌려주는 것”이라는 사실을 잊지 마세요

전세 계약은 단순히 ‘사는 것’이 아니라
수천만 원의 목돈을 집주인에게 빌려주는 행위입니다
그만큼 철저한 사전 검토와 법적 보호 절차가 필수입니다

등기부등본, 확정일자, 보증보험, 시세 분석
이 네 가지가 갖춰져야 사기를 피하고 보증금을 지킬 수 있는 확률이 가장 높습니다

전세 계약 전에 한 번 더 점검하고,
모든 서류를 사진으로 보관하고 녹취도 병행하세요
보증금은 ‘내 생애 첫 재산’ 일 수 있습니다

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