전세계약 전 꼭 확인해야 할 등기부등본 항목: 보증금 지키는 핵심 체크리스트

전세계약에서 등기부등본은 단순한 참고자료가 아닙니다
임차인의 보증금을 지키는 가장 중요한 법적 보호 수단입니다
계약 전에 이 서류만 제대로 확인해도 전세사기와 깡통전세 피해를 사전에 예방할 수 있습니다

등기부등본은 왜 중요한가요?

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등기부등본은 부동산의 소유관계, 권리 관계, 근저당, 압류 등 모든 법적 정보가 기록된 문서입니다
전세계약을 체결하기 전에 이를 확인함으로써
내가 계약하려는 사람이 진짜 집주인이 맞는지,
보증금이 안전한지를 객관적으로 판단할 수 있습니다

계약 전 열람은 필수,
계약 당일 최신 등본을 발급해 확인하는 것이 안전합니다

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반드시 확인해야 할 6가지 등기부등본 항목

① 표제부: 건물 정보가 맞는지부터 확인하세요

표제부는 건물 주소, 용도, 면적, 구조 등 기본 정보를 담고 있습니다

• 내가 계약하려는 주소와 정확히 일치하는지
• 주택으로 등록되어 있는지
• 건축물대장과 동일한지 확인해야 합니다

주소 한 글자만 달라도 법적 보호를 못 받을 수 있으므로 철저히 확인하세요

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② 갑구: 소유자 정보 및 권리 제한 확인

갑구는 해당 부동산의 소유권 변동과 권리 제한 사항이 기록되는 부분입니다

항목 체크 포인트

소유자	임대인이 맞는지 주민등록증과 대조
소유권 이전 내역	최근에 잦은 거래가 있었는지 확인
가압류·압류	국가, 금융기관 명의의 압류가 있다면 위험 신호

소유자와 계약자가 다르면 위임장, 인감증명서 등 별도 서류 필수입니다

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③ 을구: 근저당권과 담보 설정 여부 확인

을구에는 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권 등 담보 관계가 기록됩니다

항목 의미

근저당권 설정	집이 담보로 대출잡혀 있음 → 보증금 순위 밀릴 수 있음
전세권	다른 임차인이 전세권 설정 → 나보다 앞서 변제 받을 수 있음
채권최고액	실제 대출금보다 높게 설정됨 → 보증금 회수 가능성 낮아짐

보증금 + 선순위 채권금액이 집값 초과 시 깡통전세 가능성 매우 높습니다

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④ 근저당권의 순위와 채권최고액 반드시 확인

근저당권은 단순한 대출 기록이 아니라
경매 시 돈을 먼저 가져갈 권리를 뜻합니다

• 보증금이 근저당보다 후순위면 보증금 못 돌려받을 위험 존재
• 채권최고액이 보증금보다 높다면 매우 위험
• 설정일 기준으로 확정일자보다 먼저 설정된 근저당은 임차인보다 우선순위입니다

→ "내 보증금이 선순위인가?"가 가장 중요한 판단 기준입니다

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⑤ 전세권 설정 여부로 기존 임차인 존재 확인

을구에 다른 사람의 전세권 설정이 있다면

• 해당 임차인이 우선적으로 보증금 반환받을 수 있는 권리를 가짐
• 보증금 회수 순위에서 내가 밀릴 수 있으므로
• 기존 임차인의 전입일과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다

전입+확정일자가 나보다 빠르면 전세금 보호에 불리할 수 있습니다

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⑥ 소유자가 법인·신탁사일 경우 추가 확인 필요

갑구의 소유자 명의가

• ○○○주식회사
• ○○○신탁회사
• 종교재단, 협동조합 등일 경우

보증금 반환 책임이 불명확하거나, 소송 절차가 복잡해질 수 있습니다
이 경우, 부동산 법률 전문가 상담을 받아 계약 여부를 결정하는 것이 안전합니다

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전세계약 전 등기부등본 확인 요약 체크리스트

항목 확인 내용

주소	계약서 주소와 표제부 주소 일치 여부
소유자	계약 상대자와 일치 여부 (갑구)
근저당권	채권최고액, 순위, 설정일 확인 (을구)
전세권	기존 임차인 유무 및 전입일, 확정일자 비교
가압류·압류	국세청, 금융기관 등의 압류 등재 여부
명의	법인, 신탁사 명의 여부 및 법적 책임 구조 확인

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결론: 등기부등본은 '부동산의 주민등록등본'입니다

전세계약은 보증금을 집주인에게 빌려주는 행위이며
그 금액은 수천만 원에 달할 수 있습니다
등기부등본을 제대로 확인하지 않으면
사기를 당하거나, 보증금을 날릴 수 있는 심각한 피해로 이어질 수 있습니다

전세계약 전 반드시

• 최신 등기부등본 직접 열람
• 갑구, 을구 꼼꼼히 분석
• 소유자, 담보권, 우선순위까지 종합 판단

이 세 가지를 철저히 체크해야
전세사기, 깡통전세를 예방할 수 있습니다
부동산 계약은 감이 아닌 데이터로 판단해야 안전합니다

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