보증금 보호하려면 이것부터 확인하세요: 전세계약 전 필수 체크포인트

전세보증금은 수천만 원에서 억 단위까지
내 전 재산이 걸린 계약입니다
한 번의 부주의로 깡통전세, 전세사기, 보증금 미반환 피해로 이어질 수 있으므로
계약 전 확인해야 할 핵심 항목들을 반드시 알고 체크해야 합니다

전세계약 전 보증금 보호의 시작은 ‘서류 확인’입니다

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보증금을 안전하게 지키기 위한 첫 단계는
등기부등본, 건축물대장, 확정일자, 전입신고, 보증보험 가입 여부 등
법적 효력이 있는 절차들을 제대로 진행하는 것입니다

특히 등기부등본과 근저당 확인은
계약 전 10분 투자로 수천만 원의 손실을 막을 수 있는 방법입니다

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꼭 확인해야 할 보증금 보호 핵심 항목 6가지

① 등기부등본: 소유자와 담보 상태 확인

• 갑구 확인: 계약 상대가 실제 소유자인지, 압류·가압류가 있는지 체크
• 을구 확인: 근저당권이 설정돼 있는지, 순위가 보증금보다 앞서는지 분석
• 전세권 설정 여부: 기존 임차인의 우선순위도 중요

TIP: 전세보증금 + 근저당 설정 금액이 집 시세를 넘는다면 계약은 피해야 안전합니다

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② 실거래가 확인: 전세가율 80% 이상이면 의심

• 네이버부동산, 국토부 실거래가 시스템에서
  해당 매물의 실거래가와 주변 시세 확인
• 전세보증금이 매매가의 80% 이상이면 깡통전세 위험

전세가율이 90%를 넘는 매물은 전세사기 가능성이 높으므로 무조건 조심해야 합니다

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③ 확정일자와 전입신고: 법적 우선변제권의 조건

• 계약 후 바로 동주민센터에서 전입신고 + 확정일자 동시 신청
• 이 두 가지가 완료되어야만
  경매나 공매 시 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 법적 권리가 생깁니다

주의: 확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 ‘대항력’이 생기지 않아 보증금 보호가 어려워집니다

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④ 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인

• HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등
  보증보험 가입이 가능한 매물인지 사전 조회 필요
• 가입 불가 매물은 깡통 가능성 높거나 소유자 세금 체납 등의 위험 요소 있음

보증보험 거절 매물은 무조건 피하는 것이 안전합니다

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⑤ 계약서 작성 시 특약사항 명시

• 계약서에 등기부등본 일치 여부, 확정일자, 보증금 반환 책임 등을 명시
• 중개사의 설명 의무 불이행 시 손해배상 가능성 확보
• 특약 예시: “보증금 미반환 시 민사 및 형사상 책임을 집니다” 문구 삽입

꼼꼼한 특약 조항 하나가 나중에 수천만 원을 지켜주는 방패가 됩니다

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⑥ 입주 전 임차권등기명령도 고려

• 보증금 반환이 걱정될 경우
  전입 전 법원에 임차권등기명령 신청 가능
• 전세보증금 보호를 위한 최후의 안전장치로 활용 가능

특히 집주인 채무가 많거나, 자주 매매된 집은 이 절차를 사전에 준비하는 것이 유리합니다

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보증금 보호 체크리스트 요약

항목 필수 내용

등기부등본	갑구/을구 확인, 근저당, 소유자 일치 여부
시세 확인	전세가율 80% 이하 유지
전입 + 확정일자	계약 후 즉시 처리
보증보험	HUG 또는 SGI 사전 가입 가능 여부 조회
계약서 특약	보증금 보호 조항, 중개사 설명 의무 기재
임차권등기명령	고위험 매물 시 사전 신청 검토

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결론: 보증금은 계약이 아닌 ‘검증’으로 지켜야 합니다

전세는 단순한 입주 계약이 아니라
수천만 원의 재산을 타인에게 맡기는 고위험 거래입니다
보증금을 지키기 위해서는
등기부 확인, 시세 분석, 보증보험, 전입신고 등
모든 절차를 누락 없이 처리해야만 안전합니다

계약 전 체크는 귀찮음이 아닌 ‘방패’입니다
미리 알고 준비하면, 사기와 분쟁은 충분히 예방할 수 있습니다

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