깡통전세 구별법, 이건 꼭 알고 계약하세요: 전세사기 피하는 핵심 체크포인트

깡통전세는 보증금보다 집값이 낮거나,
경매 시 보증금을 돌려받기 어려운 상태의 주택을 말합니다
특히 신축 빌라, 다세대주택에서 많이 발생하며
전세사기의 주요 수단으로 악용되기 때문에
계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 항목들이 존재합니다

깡통전세는 어떤 구조로 이루어질까?

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깡통전세는 겉으로 보기엔 멀쩡한 집이지만
보증금 회수가 불가능한 구조로 짜여진 전세 사기 수법입니다
임대인이 보증금만 받고 대출로 집을 매입한 뒤,
집값보다 전세금이 높아 임차인이 순위에서 밀리는 구조입니다

깡통전세가 발생하는 주요 조건은 다음과 같습니다

• 전세보증금 > 실제 시세
• 대출+전세금의 합이 매매가 초과
• 집주인의 다가구 소유 또는 세금 체납 이력

이러한 특징이 보이면 계약 전 반드시 전문가 확인을 거쳐야 합니다

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깡통전세, 이렇게 구별하세요

① 시세보다 전세보증금이 높거나 비슷하면 의심하세요

같은 지역, 같은 평형대의 매매가 대비
전세금이 90% 이상이면 위험 신호입니다

항목 정상 전세 깡통 가능성

매매가	3억 원	3억 원
전세금	1.8억 원	2.8억 원
전세가율	60%	93% (위험)

전세가율이 80% 이상이면 깡통전세일 확률이 매우 높습니다
네이버 부동산, 국토부 실거래가 시스템을 활용해 시세를 직접 비교해야 합니다

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② 등기부등본을 통해 근저당·가압류 여부를 확인하세요

등기부등본은 깡통 여부를 판단하는 핵심 자료입니다
계약 전 반드시 열람하고, 아래 사항을 중점 확인하세요

• 근저당 설정 금액: 보증금보다 클 경우 위험
• 임대인 채무 이력: 다수의 근저당, 가압류, 압류는 고위험
• 소유권 이전 횟수: 최근 2년간 매매가 잦을수록 사기 가능성↑

집값보다 보증금 + 근저당 총액이 많으면 절대 계약하면 안 됩니다

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③ 실거래가와 감정가는 별개, 반드시 실거래 기준으로 비교하세요

공인중개사가 "이 집은 3억짜리입니다"라고 말해도
국토부 실거래가 공개 시스템에서 실제 거래가를 확인해야 합니다

특히 신축 빌라나 분양형 다세대의 경우
분양가와 실거래가의 괴리가 매우 커 깡통전세 가능성이 높습니다
지금까지 한 번도 거래되지 않은 집은 실거래 내역이 없는 허위 시세일 가능성도 있으니 주의하세요

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④ 전세보증금 반환보증보험 가입이 가능한 집인지 확인하세요

HUG(주택도시보증공사), SGI 서울보증에서 보증보험이 가능한 집인지 사전 확인이 중요합니다

항목 정상 주택 깡통 위험 주택

보험 가입 가능 여부	가능	불가 또는 거절
집주인 세금 체납 여부	없음	있음 (가입 제한)

보증보험 가입이 거절된 집은 깡통전세 또는 위험 자산일 확률이 매우 높습니다

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⑤ 임대인이 다주택자거나 신탁·법인 소유면 반드시 재검토하세요

깡통전세 사기꾼들은 명의를 나눠 다주택 보유 후 임대하는 경우가 많습니다
등기부등본을 통해 아래를 반드시 확인하세요

• 소유주가 법인 또는 신탁사인지
• 동일 소유주의 다수 소유 여부
• 최근 양도 여부 및 전입 현황

신탁 소유나 법인 소유는 실제 보증금 반환 책임이 불명확해질 수 있으므로
계약 전 법률 상담을 권장합니다

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깡통전세 피하려면 이런 행동이 필요합니다

① 시세 3곳 이상에서 비교 확인

네이버부동산, 호갱노노, 국토부 실거래가 시스템으로
매매가와 전세가 비교 후 전세가율 80% 이상은 피하기

② 전세 계약 전 등기부등본+보증보험 가입 여부 체크

계약 전 등기부등본 반드시 열람
→ 근저당, 가압류, 다주택 여부 확인
→ 보증보험 신청 후 거절되면 계약 포기

③ 확정일자, 전입신고, 입주일 동시에 처리

계약 당일 또는 입주일 전 전입신고 + 확정일자 + 입주 완료
→ 우선변제권 확보

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결론: 깡통전세는 집이 아닌 '덫'일 수 있습니다

깡통전세는 한 번 계약하면 보증금 회수가 불가능해질 수 있는 구조적 함정입니다
집이 멀쩡하고, 위치가 좋아 보여도
보증금이 시세보다 높다면 그 자체로 리스크입니다

계약 전 반드시

• 등기부등본 확인
• 보증보험 가입 가능 여부 확인
• 전세가율 80% 이하 유지
• 법률 상담 권장

이 4가지를 반드시 체크한 후 결정해야 합니다

내 전세보증금은 내 전 재산일 수 있습니다
전세사기는 예방이 가능하며,
지금 확인하는 것만으로도 수천만 원을 지킬 수 있습니다

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