허위매물 피하는 법: 실제 공인중개사가 말하는 7가지 실전 팁

부동산 거래를 준비할 때 허위매물로 인한 피해는
시간 낭비뿐 아니라 심각한 금전 피해로도 이어질 수 있습니다
특히 전세·월세 수요가 몰리는 시기에는
온라인 플랫폼에서 **낮은 가격, 좋은 조건으로 유혹하는 ‘허위 광고’**가 성행합니다

이번 글에서는 현직 중개사들이 현장에서 직접 경험한 허위매물 구별법과
실제 실수하지 않기 위한 실전 팁을 구체적으로 정리해 드립니다

허위매물이란 무엇이며 왜 조심해야 할까?

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허위매물은 실제로는 존재하지 않거나
거래가 불가능한 매물을 거짓 정보로 광고해 고객을 유인하는 행위입니다
다음과 같은 형태로 자주 발생합니다

• 존재하지 않는 가상의 매물 등록
• 거래 완료된 매물인데 삭제하지 않고 유지
• 조건을 일부러 낮춰 등록 후, 현장에선 다른 매물로 유도
• 시세보다 30~40% 저렴한 가격으로 ‘낚시성 광고’

부동산 플랫폼, 중개 어플, SNS 홍보 등에서 광범위하게 발생하며
허위매물로 유입된 소비자는 시간 낭비는 물론
현장 유도 후 바가지 계약으로 이어질 가능성도 높습니다

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공인중개사가 말하는 허위매물 판별법

① “전화하면 바로 안 보여준다” = 허위 가능성 높음

정상 매물은

• 주소 확인 가능
• 입주일, 구조 등 상세 설명 가능
• 일정 조율 후 즉시 실물 확인 가능

반면 허위매물은

• "방금 나갔다", "내일 다시 전화 달라"는 식으로
  계속 일정만 미루고 실물을 보여주지 않습니다

전화 후 24시간 이내 실물 확인이 어렵다면 허위일 가능성 90% 이상입니다

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② 시세보다 지나치게 저렴하면 무조건 의심하세요

같은 단지, 같은 평수의 시세 대비
전세는 20% 이상 / 매매는 10% 이상 저렴하다면 허위일 가능성 높습니다

항목 정상 매물 허위 가능성 매물

매매가	5억 원	3.5억 원
전세가	2억 원	1.3억 원

실거래가 공개시스템(국토부) 또는 호갱노노에서 시세를 반드시 비교해 보세요

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③ 전화 상담 시 ‘다른 매물 추천’부터 꺼내면 의심

정상 중개인은 문의한 매물 위주로 상담을 진행합니다
그러나 허위매물 중개인은

• "그건 나갔고 비슷한 조건이 있어요"
• "그건 옵션이 안 맞을 거예요" 등
  처음부터 다른 매물로 자연스럽게 유도하려는 패턴이 있습니다

→ 내가 본 그 매물에 대해 설명을 안 해주면 바로 의심해야 합니다

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④ 계약 가능 여부를 서면으로 요구하면 대응 못하면 의심

진짜 매물이라면

• 현재 입주 가능 여부
• 등기부등본 확인 가능 여부
• 매도/임대 의사 등 확인자료를 요청할 수 있습니다

허위매물 중개인은 서류 제공, 계약 일정 안내 등에서 회피하는 특징이 있습니다
"보러 오시면 설명드릴게요"만 반복한다면 거르세요

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⑤ ‘광고 번호’와 ‘중개사 번호’가 다르면 위험 신호

광고용 번호와 실제 중개업소 번호가 다르거나
연락처만 노출되고 업체명, 등록번호가 없다면 불법 광고일 가능성이 높습니다
부동산 광고는 중개업 등록번호, 소재지, 상호, 연락처 명시가 법적 의무입니다

이 정보가 하나라도 없으면 신고 대상 허위광고입니다

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허위매물 방지 실전 행동지침

단계 할 일

1단계	국토부 실거래가 비교 → 가격 이상 여부 확인
2단계	전화 상담 시 해당 매물 정보만으로 질의
3단계	24시간 내 실물 확인 안 되면 중단
4단계	중개업 등록번호, 주소, 공식 번호 확인
5단계	확정계약 전 등기부등본 요청 후 검토

부동산 계약은 ‘보는 순간’ 결정하기보다는 ‘확인 후 판단’이 더 중요합니다

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결론: 허위매물 피하는 가장 확실한 방법은 ‘확인 요청’입니다

허위매물은 단순한 시간 낭비를 넘어서
불법 유도, 고가 매물 강매, 보증금 사기 등으로 이어질 수 있는 위험한 유도 수단입니다
실제 중개사들도 “요청에 바로 대응 못하는 매물은 80% 이상 허위”라고 입을 모읍니다

따라서

• 시세보다 싼 매물
• 설명 회피
• 실물 미제시
• 다른 매물 유도
  이러한 징후가 보이면 즉시 중단하고 다른 중개사를 선택하는 것이 안전합니다

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