2025 상가 임대차 계약 전 필수! 보증금·권리금·갱신 핵심 총정리

분쟁 걱정 없는 계약을 원한다면, 이 5가지만 꼭 확인하세요

 

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2025년에도 여전히 상가 임대차는 자영업자와 투자자 모두에게 중요한 이슈입니다. 하지만 계약 전에 제대로 알지 못하면 수천만 원 손해를 볼 수 있죠. 특히 보증금, 권리금, 계약갱신요구권은 대부분의 분쟁이 발생하는 핵심 요소입니다.
이번 글에서는 상가 임대차 계약을 준비 중인 분들을 위해 반드시 확인해야 할 항목과 실질적인 분쟁 예방법까지 정리해드릴게요. 계약서에 도장 찍기 전, 이 글로 미리 점검해보세요.

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① 보증금, 상가 임대차에서 가장 중요한 기준

상가 임대차에서 보증금은 단순한 예치금이 아니라 건물주와의 법적 권리 보장 수단이에요.
2025년 기준으로도 보증금이 일정 금액 이하일 경우 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있으며, 지역마다 그 기준은 다릅니다.

지역	보증금 보호 기준 (2025년 기준 예상)
서울	9억 원 이하
수도권 (서울 제외)	7억 원 이하
기타 지역	6억 원 이하

이 범위 내라면 계약이 해지되거나 건물이 경매로 넘어가더라도 우선변제권이 적용돼 보증금을 우선 돌려받을 수 있어요.
계약 전 건물 등기부등본 확인은 필수이며, 선순위 근저당이 있다면 어떤 상황에도 보증금 회수가 보장되지 않을 수 있으니 주의하세요.
또한 보증금 증액 시에는 계약 갱신 간격(5% 이내 제한)도 확인해야 합니다.

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② 권리금, 계약 전 반드시 ‘서면확인’ 필수

상가 권리금은 보통 ‘자리값’ 혹은 ‘영업 프리미엄’으로 불리는 돈입니다.
하지만 법적으로 애매하고 분쟁이 잦은 만큼 계약 전 반드시 서면으로 구체적으로 기재해야 보호받을 수 있어요.

권리금은 다음과 같이 구분됩니다.
– 유형 권리금: 시설, 인테리어, 설비
– 무형 권리금: 단골손님, 상권, 영업비밀 등

2025년에도 여전히 "권리금은 보호받지 못한다"는 오해가 많지만, 상가임대차보호법에 따라
임차인이 권리금 회수를 위한 새 임차인을 주선할 경우, 정당한 사유 없이 이를 방해하면 손해배상 청구가 가능합니다.

권리금 분쟁 예방법	설명
계약서에 권리금 내역 명확히 기재	‘권리금 없음’ 조항은 유의
새 임차인 주선 시 서면통보 필수	문자·메일로도 증빙 가능
사진, 계약서, 통장 입금 내역 보관	분쟁 발생 시 유리

정리하자면, 권리금은 ‘계약서 내 문구’가 핵심입니다. "보장된다"가 아니라 "서면으로 확인됐다"가 중요하다는 점 기억하세요.

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③ 계약갱신요구권, 최대 10년까지 보장된다

상가 임대차 계약에서 가장 중요한 권리 중 하나는 계약갱신요구권이에요.
2023년 개정 이후, 기존 5년에서 최대 10년까지 갱신 요구가 가능해졌습니다.

이 권리를 행사하면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 계약을 거절할 수 없으며,
보증금 또는 임대료도 5% 이내로만 인상할 수 있어요.

갱신 거절이 가능한 사유는 아래와 같습니다.

 

거절 사유	구체 예시
임차인의 계약 위반	월세 3기 이상 연체 등
임대인의 직접 사용	자녀 또는 본인 영업 목적 입증 시
재건축 예정	확정 계획 및 허가서류 필요
허위 신상 정보	계약 시 허위로 작성된 정보 등

갱신요구권은 최초 임대차 개시일 기준으로 10년 이내에서만 행사 가능하므로,
2025년에 처음 계약했다면 2035년까지 해당 권리가 유지되는 셈입니다.

반대로 임대인은 계약 갱신을 거절하려면 6개월 전 서면통보가 원칙이에요. 이를 어기면 자동 갱신됩니다.

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④ 특약 조항, 분쟁을 막는 가장 현실적인 장치

실제 분쟁은 대부분 ‘구두 약속’으로 발생합니다.
따라서 계약서에는 ‘특약 사항’을 꼼꼼히 작성해야 분쟁 발생 시 법적으로 유리한 위치를 가질 수 있어요.

필수 특약 예시는 다음과 같습니다.
– 시설 및 인테리어 비용 부담 주체
– 에어컨, 간판, 냉장고 등 집기류 처리
– 권리금 유무 및 수수 방법
– 화재·재해 발생 시 책임 범위
– 임대료 인상 시 통보 기간

 

항목	특약 내용 예시
시설비 부담	“인테리어 비용은 임차인이 부담하되 철거 불필요”
권리금	“권리금 없음. 계약 만료 전 주선 시 임대인 방해 금지”
보증금 반환	“해지 시 30일 이내 보증금 반환” 명시

문서로 남기지 않은 구두 약속은 소송에서 거의 인정받기 어렵기 때문에,
모든 합의는 ‘계약서 내 특약’으로 반드시 기재해 두는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다.

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⑤ 임대차 계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트

마지막으로, 상가 임대차 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트를 정리해드립니다.
이 리스트만 체크해도 90% 이상의 분쟁을 사전에 방지할 수 있어요.

상가 계약 전 필수 확인사항 8가지

항목	확인 내용
등기부등본	근저당권, 소유자 명의 확인
건축물대장	불법 건축물 여부
보증금 보호범위	지역별 상가보호법 기준 이하인지 확인
권리금	계약서에 금액과 수수 방식 명시
갱신요구권	행사 가능 기간, 10년 내 여부 확인
특약사항	모든 구두 약속을 문서로 기재
인허가 조건	업종 허가 가능 여부 확인 (예: 음식점 허가)
인근 공사계획	상권 변화 요인 확인 (재개발, 공사 등)

특히 등기부등본과 건축물대장 열람은 무료이며,
인터넷등기소나 구청 홈페이지를 통해 누구나 확인할 수 있습니다.

계약 직전에 위 체크리스트를 한 번만 검토해도, 수천만 원의 손해를 막을 수 있어요.

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